Rechtsberatung in Spanien, mit Sitz auf Mallorca

Die NIE ist Spaniens Identitätsnummer für Ausländer. Es gibt zwei Arten, für Nichtansässige oder für Ansässige. Sie ist selbst kein Visum und keine Aufenthaltserlaubnis, wird aber an Ihre Aufenthaltserlaubnis angehängt. Sie brauchen sie, um Immobilien zu kaufen oder zu verkaufen, hier zu erben, die meisten spanischen Bankkonten zu eröffnen, in einer Urkunde zu erscheinen und allgemein am Markt zu agieren. Ich empfehle, die NIE so früh wie möglich zu beantragen, da sie einen Abschluss verzögern kann.

In Spanien ist der Verkauf einer Immobilie erst abgeschlossen, wenn Sie die öffentliche Urkunde (escritura) vor einem Notar unterschreiben. Der Notar ist ein Beamter, nicht Ihr Anwalt. Er prüft die Identität, liest die Urkunde und meldet sie dem Grundbuch. Er macht keine Due Diligence und nimmt nicht Ihre Seite ein. Das bleibt Aufgabe des Anwalts. Normalerweise wählt der Käufer den Notar; empfiehlt der Makler des Verkäufers einen, wird dieser wahrscheinlich auf der Seite des Maklers oder Verkäufers stehen. Ich empfehle immer, mit Ihrem eigenen Notar zu arbeiten. Dabei kann ich helfen.

Arras sind die Anzahlung, die einen spanischen Verkauf vor dem Notar sichert, das Handgeld. Das ist ein sehr wichtiges Dokument, weil es Sie zum Kauf oder Verkauf verpflichtet, sofern Sie keine Ausstiegsklausel vereinbaren (zum Beispiel eine Finanzierungsbedingung oder sauberen Titel). Die übliche Form sind arras penitenciales: Zieht der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung; zieht der Verkäufer zurück, zahlt er das Doppelte zurück. Zehn Prozent sind üblich, nicht zwingend. Wenn Sie wirklich interessiert sind, sollten Sie die Arras erhöhen. Makler und Verkäufer verlangen, dass die Anzahlung auf ihr Konto geht, nicht auf ein Escrow oder eine neutrale Stelle. Je nach Betrag und Bedingungen können Sie einen Notar bitten, die Anzahlung als neutrale Stelle zu halten, statt sie dem Verkäufer zu übergeben. Kommt es nicht zum Abschluss, hat der Notar die öffentliche Pflicht, die Anzahlung an den Käufer zurückzugeben. Der Wortlaut des Arras-Vertrags ist sehr wichtig. Lesen und verhandeln Sie ihn, bevor Sie etwas überweisen.

Often yes. A power of attorney signed before a notary in your country, then apostilled, lets someone here obtain the NIE, deal with the bank, and sign the deed. Heirs and buyers who do not live in Spain do this all the time. I will liaise all paper work with a reputable notary in your country nearby you.

Not always as a matter of law. In practice, yes for most purchases, community fees, IBI and utilities. Banks will ask for a NIE. Open it before you are against a completion date.

The agent with the listing works for the owner. That is the job: get the deal done, keep the seller happy, move to signing. Many are not lawyers and are not trained to read charges, planning, the community, or the type of arras they want you to sign this week. Spain does not require training to agents and, literally, anyone can wake up and be an agent that day. Due diligence belongs before the deposit leaves your account, not the week of the notary. Get your own counsel at the start. It’s important that your counsel moves swiftly in order to pace a competitive market. The agent can still show the house. They should not be the only person reading the papers.

Drei Momente, drei Rechnungen. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie zahlen Sie die Grunderwerbsteuer (ITP). Der Satz wird von der Region festgelegt, typischerweise zwischen 8 und 10 % des Preises. Auf den Balearen ist es eine Staffel, keine feste Zahl. Ein Neubau ist 10 % Mehrwertsteuer (IGIC auf den Kanaren) plus Stempelsteuer. Notar und Grundbuch kommen mit rund 2 % des Preises hinzu. Während Sie Eigentümer sind: Grundsteuer (IBI) jährlich an die Gemeinde. Wohnen Sie nicht dauerhaft im Haus und vermieten es nicht, können Sie jährlich Einkommensteuer auf eine leere Wohnung zahlen müssen. Vermieten Sie, wird die Miete als Einkommen versteuert. Beim Verkauf: Kapitalertrag auf den Gewinn plus plusvalía municipal auf den Boden. Vom Gewinn abziehbar sind normalerweise der Kaufpreis (Preis, Steuern, Notar, Grundbuch, Maklerkosten) und dokumentierte Verbesserungen (nicht Anstrich und Wartung oder bloße Erneuerungen). Maklergebühren beim Verkauf und die plusvalía selbst gehen ebenfalls ab. Der Käufer einer Immobilie eines nichtansässigen Verkäufers behält 3 % des Preises als Vorauszahlung auf diesen Gewinn ein, die dann im Namen des Verkäufers an die Steuerbehörde gezahlt werden muss. Als Verkäufer sollten Sie sicherstellen, dass der Käufer das zahlt. Klären Sie, wer kauft und von wo, vor den Arras. Danach kann es zu spät sein, eine bereits unterzeichnete Vereinbarung zu ändern.

Spanish residential leases have rules on how a deposit is held and returned. However, owners tend to make up ways to not return the rental. A known practice in the market is that owners pay the agent fee who procured the tenant, with the tenant’s deposit. Many disputes are about condition reports, unpaid rent or an owner who has gone silent. Plan your termination of the lease with as much time as possible and reach out. I will help you strategize your exit and recovery.

Nur mit einer Touristenlizenz (ETV). Neue Lizenzen sind seit Jahren stark rationiert. Palma stellt keine neuen aus. Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind in der Regel für neue Betriebe geschlossen. Der übliche Weg ist, ein Haus zu kaufen, das bereits eine gültige, übertragbare Lizenz hat, und die Übertragung zu prüfen, nicht den Anzeigentext. Vermietung ohne Lizenz wird mit über 60.000 € bestraft.

Es kann sicher sein, wenn das Geld geschützt ist. Zahlungen für ein unfertiges Haus müssen auf einem Sonderkonto liegen und durch eine Bankbürgschaft oder Sicherheit in Ihrem Namen abgesichert sein, für das Gezahlte plus gesetzliche Zinsen. Zahlen vor einer Baugenehmigung ist überhaupt nicht empfehlenswert.

A company can ring-fence risk and help if several people own, or if the house is part of a business. It also costs more to run, and banks and tax offices treat it as a different animal. Buying in your own name is cleaner for a home you will actually use. Who buys changes tax on the way in, while you hold it, and when you sell. Decide that before the arras. Changing it later can trigger a second purchase with all the taxes again.

The category of the land will decide if and what you can build. On ordinary rustic land in Mallorca a new house usually needs a large minimum plot, often around 14,000 m², and even then the footprint is capped. On protected land (ANEI, ARIP and other special-interest ground) a new house is generally not possible, whatever the seller or agent says. An existing house can be legal depending on the time it was built. Past clients have received demolition orders on a purchased home, and I would not want that for you!

Two clocks, often mixed up. The fine for the planning offence can time-bar. The duty to put the land back, which can mean demolition, is a different action. On protected rustic land and spaces of special interest, that second clock often never runs out. The town can still order the wing down twenty years later. On ordinary rustic land the restoration action may now be time-limited again. Please be careful with statements like “eight years and nobody knocked”. Time-barred does not mean it is legal.

Yes, some banks will lend. Expect a larger deposit than a resident, a NIE, a Spanish valuation, and more paper from your home country. Do not sign arras that assume a mortgage you do not yet have. If the loan is a condition of the deal, it has to be in the contract, in words that actually let you walk away.

Die Regel sind mehr als 183 Kalendertage Aufenthalt in Spanien. Die Tage müssen nicht zusammenhängen, und kurze Auslandsreisen zählen in der Regel noch, sofern Sie nicht die steuerliche Ansässigkeit anderswo nachweisen. Es gibt einen zweiten Test, den viele übersehen: Liegt Ihr wirtschaftliches Zentrum hier (Arbeit, Geschäft, Mittelpunkt Ihrer Interessen), kann Spanien Sie auch unter 183 Tagen als ansässig behandeln. Dasselbe gilt, wenn Ehepartner und unterhaltsberechtigte Kinder hier leben. Ansässig bedeutet, dass Spanien das weltweite Einkommen besteuert, nicht nur das Haus.

Ja. Nichtansässige Erben sind hier normal. Die Akte benötigt in der Regel NIEs, Vollmachten, konsularische Papiere und einen anderen Weg als eine lokale Familienerbfolge. Wenn die Akte stillsteht, kann sie oft neu angestoßen werden.

Die üblichen sind das digitale Nomadenvisum, wenn Sie remote für jemanden außerhalb Spaniens arbeiten; das non-lucrative Visum, wenn Sie von Rente, Ersparnissen oder anderem passiven Einkommen leben und hier nicht arbeiten werden; ein Arbeitsvisum, wenn ein spanischer Arbeitgeber Sie einstellt; und Familiennachzug, wenn Sie zu jemandem ziehen, der bereits eine Karte hat. Das Golden Visa ist für Immobilienkäufe geschlossen. Sie können es jedoch noch mit großen Investitionen in spanische Vermögenswerte erhalten. Der Kauf eines Hauses gibt Ihnen keine Aufenthaltserlaubnis.

Beckham ist ein besonderes Steuerregime für Personen, die steuerlich ansässig werden, weil sie hierher kommen, um zu arbeiten, einschließlich in vielen Fällen der digitalen Nomaden. Für bis zu sechs Jahre kann spanisches Arbeitseinkommen mit einem Pauschalsatz von 24 % bis zu einer hohen Obergrenze besteuert werden, und ausländische Vermögenswerte bleiben in der Regel außerhalb der spanischen Vermögenssteuer. Sie dürfen in den vorangegangenen fünf Jahren nicht steuerlich hier ansässig gewesen sein und müssen innerhalb von Monaten nach der Ankunft beantragen. Es ist nicht automatisch und nicht für jeden mit non-lucrative Visum. Es gibt auch einen engeren Weg für bestimmte innovative Projekte.

Nein. Hier zu leben, sich anzumelden (padrón), eine NIE oder sogar eine Aufenthaltskarte zu haben, ist nicht dasselbe wie die steuerliche Ansässigkeit. Die steuerliche Ansässigkeit ist ein eigener Test: normalerweise mehr als 183 Tage im Kalenderjahr oder dass Ihr wirtschaftliches Zentrum hier liegt. Sie können lange Zeiträume in Spanien verbringen und dennoch anderswo steuerlich ansässig bleiben, oder umgekehrt.

Ja. Meine Frau und ich leben hier. Wir sprechen gerne über Stadtteile, Schulen, Autos, Versicherungen, Fitnessstudios und wo man einkauft – die alltäglichen Dinge, die einen Umzug gelingen lassen. Wir führen Sie gerne hindurch.