Asesoramiento jurídico en España, con base en Mallorca

El NIE es el número de identidad de España para extranjeros. Hay dos tipos, para no residentes o para residentes. No es en sí un visado ni la residencia, pero se adjuntará a tu permiso de residencia. Lo necesitas para comprar o vender propiedad, heredar aquí, abrir la mayoría de cuentas bancarias españolas, aparecer en una escritura y, en general, operar en el mercado. Recomiendo obtener el NIE cuanto antes porque puede retrasar un cierre.

En España la venta de una propiedad no termina hasta que firmas la escritura pública ante notario. El notario es un funcionario público, no tu abogado. Comprueba la identidad, lee la escritura y envía el aviso al Registro de la Propiedad. No hace tu due diligence ni se pone de tu lado. Eso sigue siendo trabajo del abogado. Normalmente el comprador elige al notario; si el agente del vendedor recomienda uno, es probable que se incline por el agente o el vendedor. Siempre recomiendo trabajar con tu propio notario. Puedo ayudarte con eso.

Las arras son el depósito que asegura una compraventa española antes del notario, las arras penitenciales. Es un documento muy importante porque te obliga a comprar o vender, salvo que acuerdes una vía de salida (por ejemplo, una contingencia de financiación o título limpio). La forma habitual es arras penitenciales: si el comprador se retira pierde el depósito; si el vendedor se retira devuelve el doble. El diez por ciento es habitual, no obligatorio. Si realmente te interesa la casa, conviene subir las arras. Agentes y vendedores piden que el depósito se pague a su cuenta bancaria, no a un escrow o parte neutral. Según el importe y las contingencias, puedes pedir que un notario retenga el depósito como parte neutral, en lugar de entregarlo al vendedor. Si no hay cierre, el notario tiene la obligación pública de devolver el depósito al comprador. La redacción del contrato de arras es muy importante. Léelo y negocialo antes de transferir nada.

A menudo sí. Un poder notarial firmado ante notario en tu país y luego apostillado permite que alguien aquí obtenga el NIE, trate con el banco y firme la escritura. Herederos y compradores que no viven en España lo hacen continuamente. Me coordinaré con un notario de confianza en tu país cerca de ti.

No siempre por ley. En la práctica, sí para la mayoría de compras, cuotas de comunidad, IBI y suministros. Los bancos pedirán el NIE. Ábrela antes de tener una fecha de cierre encima.

El agente con el listing trabaja para el propietario. Su trabajo es cerrar la operación, mantener contento al vendedor y llegar a la firma. Muchos no son abogados y no están formados para leer cargas, urbanismo, la comunidad o el tipo de arras que quieren que firmes esta semana. España no exige formación a los agentes y, literalmente, cualquiera puede despertarse y ser agente ese día. La due diligence debe hacerse antes de que el depósito salga de tu cuenta, no la semana del notario. Contrata tu propio abogado desde el principio. Es importante que se mueva rápido para seguir el ritmo de un mercado competitivo. El agente puede seguir enseñando la casa. No debería ser la única persona que lee los papeles.

Tres momentos, tres facturas. Al comprar una reventa pagas el impuesto de transmisiones (ITP). El tipo lo fija la comunidad, normalmente entre el 8 y el 10 % del precio. En Baleares es una escala, no un número único. Una obra nueva es un 10 % de IVA (IGIC en Canarias) más el impuesto de actos jurídicos documentados. Suma notario y registro de la propiedad, alrededor del 2 % del precio. Mientras eres propietario: IBI cada año al ayuntamiento. Si no resides de forma permanente en la casa y no la alquilas, puedes tener que pagar un IRPF anual por vivienda vacía. Si la alquilas, el alquiler se grava como renta. Al vender: plusvalía por la ganancia, más la plusvalía municipal sobre el suelo. De la ganancia se deducen normalmente lo que pagaste al comprar (precio, impuestos, notario, registro, costes de agente) y las mejoras documentadas (no pintura y mantenimiento ni meras renovaciones). Los honorarios de agencia en la venta y la propia plusvalía también se descuentan. El comprador de una vivienda de vendedor no residente retiene el 3 % del precio a cuenta de esa ganancia, que luego debe ingresar en Hacienda en nombre del vendedor. Como vendedor, asegúrate de que el comprador lo paga. Estructura quién compra y desde dónde antes de las arras. Después puede ser tarde para modificar un acuerdo ya firmado.

Spanish residential leases have rules on how a deposit is held and returned. However, owners tend to make up ways to not return the rental. A known practice in the market is that owners pay the agent fee who procured the tenant, with the tenant’s deposit. Many disputes are about condition reports, unpaid rent or an owner who has gone silent. Plan your termination of the lease with as much time as possible and reach out. I will help you strategize your exit and recovery.

Solo con licencia turística (ETV). Las nuevas licencias llevan años muy restringidas. Palma no emite nuevas. Los pisos en edificios plurifamiliares están, por regla general, cerrados a nuevos establecimientos. El camino habitual es comprar una casa que ya tenga una licencia válida y transferible, y comprobar la transferencia, no el texto del anuncio. Alquilar sin licencia se multa con más de 60.000 €.

Puede serlo, si el dinero está protegido. Los pagos a una vivienda en construcción deben estar en una cuenta especial y respaldados por un aval bancario o fianza a tu nombre, por lo pagado más intereses legales. Pagar antes de que haya licencia de obra no se recomienda en absoluto.

A company can ring-fence risk and help if several people own, or if the house is part of a business. It also costs more to run, and banks and tax offices treat it as a different animal. Buying in your own name is cleaner for a home you will actually use. Who buys changes tax on the way in, while you hold it, and when you sell. Decide that before the arras. Changing it later can trigger a second purchase with all the taxes again.

La categoría del suelo decidirá si y qué puedes construir. En suelo rústico ordinario en Mallorca una casa nueva suele necesitar una parcela mínima grande, a menudo alrededor de 14.000 m², y aun así la huella está limitada. En suelo protegido (ANEI, ARIP y otros de especial interés) una casa nueva generalmente no es posible, diga lo que diga el vendedor o el agente. Una casa existente puede ser legal según cuándo se construyó. Clientes anteriores han recibido órdenes de demolición sobre una vivienda comprada, y no querría eso para ti.

Dos relojes, a menudo confundidos. La multa por la infracción urbanística puede prescribir. La obligación de reponer el suelo, que puede significar demolición, es una acción distinta. En suelo rústico protegido y espacios de especial interés, ese segundo reloj a menudo no corre. El ayuntamiento puede ordenar derribar el ala veinte años después. En suelo rústico ordinario la acción de restauración puede estar de nuevo limitada en el tiempo. Ten cuidado con frases como “ocho años y nadie ha derribado”. Prescrito no significa legal.

Sí, algunos bancos prestan. Espera una entrada mayor que la de un residente, un NIE, una tasación española y más papeles de tu país. No firmes arras que presupongan una hipoteca que aún no tienes. Si el préstamo es condición del trato, tiene que estar en el contrato, con palabras que realmente te permitan desistir.

La regla es más de 183 días naturales viviendo en España. Los días no tienen que ser consecutivos, y las salidas cortas suelen contar salvo que puedas demostrar residencia fiscal en otro sitio. Hay un segundo test que la gente pasa por alto: si tu vida económica principal está aquí (trabajo, negocio, centro de intereses), España puede considerarte residente aunque no llegues a 183 días. Lo mismo si tu cónyuge e hijos dependientes viven aquí. Residente significa que España grava la renta mundial, no solo la casa.

Sí. Los herederos no residentes son habituales aquí. El expediente suele necesitar NIE, poderes, papeles consulares y una vía distinta a una sucesión familiar local. Si el expediente lleva parado, a menudo se puede reactivar.

Los habituales son el visado de nómada digital, si trabajas en remoto para alguien fuera de España; el visado no lucrativo, si vives de una pensión, ahorros u otros ingresos pasivos y no trabajarás aquí; un visado de trabajo, si un empleador español te contrata; y reagrupación familiar si te unes a alguien que ya tiene tarjeta. El visado dorado está cerrado para compras inmobiliarias. Sin embargo, aún puedes obtenerlo con grandes inversiones en activos españoles. Comprar una casa no te da residencia.

Beckham es un régimen fiscal especial para quienes se convierten en residentes fiscales porque vienen a trabajar, incluido en muchos casos el nómada digital. Durante hasta seis años la renta del trabajo en España puede gravarse al tipo fijo del 24 % hasta un tope alto, y los activos extranjeros quedan en general fuera del impuesto sobre el patrimonio. No debes haber sido residente fiscal aquí en los cinco años anteriores y tienes que solicitarlo en los meses siguientes a tu llegada. No es automático y no es para todos los que tienen visado no lucrativo. También hay una vía más estrecha para ciertos proyectos innovadores.

No. Vivir aquí, empadronarse, tener NIE o incluso una tarjeta de residencia no es lo mismo que la residencia fiscal. La residencia fiscal es un test distinto: normalmente más de 183 días en el año natural, o que tu vida económica principal esté aquí. Puedes pasar largos periodos en España y seguir siendo residente fiscal en otro sitio, o al revés.

Sí. Mi mujer y yo vivimos aquí. Estamos encantados de hablar de barrios, colegios, coches, seguros, gimnasios y dónde comprar comida, las cosas cotidianas que hacen que una mudanza funcione. Estaremos encantados de guiarte.